數據備份中心物業服務需求公示

備份中心基本情況

備份中心于位于福田區梅林坳，占地面積5000平米，建筑面積16578平方米，總投資19537萬元，建設資金全部來自財政撥款。按不同功能分為辦公樓、機房樓、地下室、應急演練房和值班室。各具體功能如下：

1、辦公樓：層高八層，建筑面積：2994㎡。

2、機房樓：層高十層，機房共八層（三至十樓為機房，建筑面積為4000㎡，一、二層為辦公室和消防控制中心，建筑面積為1000㎡）。

3、應急演練房以及值班樓：層高七層，建筑面積為3000㎡（其中一、二層為廚房餐廳，建筑面積為850㎡，三至七層為應急人員宿舍，建筑面積為2150㎡，共30間房）。

4、地下室：兩層，建筑面積為4930㎡，（其中負一層建筑面積4041㎡，為柴油發電機房、高低壓配電房、UPS房、民防設施房和停車場，停車位48個；負二層建筑面積889㎡，為辦公區中央空調機房、生活用水、消防用水水泵房和水池）。  

一、            物業服務總體要求

（—）該物業是重要的計算機數據中心，對供電、安全、環境、設施的規范性管理要求更嚴格。物業服務要高標準。

（二）采購單位對中標人組建的物業服務機構進行業務歸口管理。

（三）投標人在投標時需提供本公司消防、電梯、空調維護資質證書（若分包則需提供分包方的資質和過往合作案例及分包方企業介紹）。

（四）中標人對物業的物業服務方案、組織架構、人員錄用等建立的各項規章制度，在實施前要報告采購單位，采購單位有審核權。

（五）中標人對所錄用人員要嚴格政審，新錄入人員一律納入轄區派出所ICAI信息采集范圍，保證錄用人員沒有刑事犯罪記錄、有上崗資格證，并上報采購單位備案。采購單位對一些重要崗位的設置、人員錄用與管理和一些重要的管理決策有直接參與權與審批權。為保持穩定，要求秩序維護員的全年人員交換率不超過  30%    。

（六）秩序維護員必須接受采購單位的業務管理、監督和指導，保證帶班班長等中層領導的穩定性，不得經常更換。

（七）中標單位每半年向采購單位公布  1 次   物業管理的財務狀況，采購單位有權查閱中標人有關  該  物業管理的財務狀況及財務報表。

（八）在處理特殊事件和緊急、突發事故時，采購單位對中標物業服務公司人員有直接指揮權。

（九）中標人員工按崗位要求統一著裝、言行規范，要注意儀容儀表、公眾形象，一些公眾崗位錄用人員體形、身高要有規定。

（十）中標人在做好工作的同時，有責任向采購單位提供合理化建議，以提高管理效率和管理質量。

（十一）中標人在物業服務方案中，要有行為節能具體措施：按《公共機構節能條例》實施。

·  在保證物業正常使用、不降低物業服務標準的前提下，負責物業管理的公司通過采取行為節能管理的節電、節水措施，降低  公共場所    的用電量和用水量。

·  在開關、熱水器、水龍頭、沖洗器具等用電、用水處張貼節能標識。

·  每天定期檢查用電、用水系統，防止浪費現象。

·  要對中央空調、公共區域照明、熱水器等用電部位采取行為節能措施，切實減少用電量。

·  必須明確寫出具體節電、節水措施與實施辦法，并納入綜合評分標準。

（十二）中標人提供的物業服務質量符合全國物業服務示范大廈標準。

（十三）中標人不得擅自改動紅線內所有房屋、管線、設備等的位置和用途，如需改動應報采購單位審核批準執行。

（十四）中標人應要對物業   2 個變配電室、 1  個消防、安防監控室、   1 個發電機房、  1 個油泵房、油庫，主要出入口等重要區域進行24小時值班。

（十五）投標人應按項目分項報價。中標人在物業服務中，違反或達不到投標所承諾的各項指標（含數量和質量）時，采購單位有權按項目扣除相應費用及中止合同。每發生一宗有效投訴扣除   1000  元。

（十六）中標人不承擔公共水、電、氣費。

（十七）中標人制訂建筑物本體、設備設施的大中修計劃、方案及費用測算，報采購單位審核后組織實施。  

一、            物業服務內容及標準

（一）      建筑物日常維修養護

·  建筑物外觀、各種指示標識完好、清潔，記錄完整。確保物業房屋、門窗的完好和正常使用。

·  建筑物及附屬設施按計劃維修、維護，建立維修回訪制度且記錄完整。

·  向采購單位提交建筑物本體月度、年度及大中修計劃，單項費用在 10000   元以上的項目，必須由采購單位現場監督實施。

·  建筑物本體完好率  99%   以上，物業零修、急修及時率   99%   以上，維修合格率 100%   。室外紅線范圍內場地、道路的完好率   99%   以上。

·  采購單位每月抽查一次，每發現一項不合格扣 500  元。

（二）      設備設施管理

·供配電及備用發電機系統：按國家規范對供電及備用發電機系統進行嚴格管理，建立嚴格的配、送電、備用發電運行制度、電氣及機組維修制度、配電房、發電機管理制度；對供、配電及備用發電機系統進行定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，確保供、配電及備用發電機設備運行良好，做到安全、合理、節約用電；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零修合格率 100%   ；確保所有管道及設施完好無損；管理和維護好避雷接地的設備設施；制定切實可行的供、配電、應急發電預案，設備狀態標識明顯。

·  智能化系統（含樓宇自控系統、閉路監控系統、防盜報警系統、一卡通系統等）：定期對各種系統性能狀態進行檢查、系統測試和計劃性修理，發現隱患及時處理（24小時內），確保樓宇自動化設備運轉正常。狀態良好，設備整潔、標識明顯，維修及時率   99%   以上，維修合格率 100%   。

·  消防系統：必須委托具有消防一級資質公司進行消防維保。加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防各系統（水消防、氣體消防、電氣火災監控）運轉正常，相關設施完好無損，隨時可啟用，定期進行聯動測試，確保整個系統反應正常；及時發現并排除故障，零修合格率 100%   ；制定突發性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢，照明設備，引路標志完好，零修合格率 100%   。定期對消防系統及背景音樂系統進行保養維護。對過期的消防器材進行更換（所有更換費用由中標單位負責）。每年至少舉行  3  次消防演練。

·  電梯系統：建立電梯運行管理、設備管理、安全管理。電梯安全措施齊全、有效準時開啟關閉，定期進行維修保養，確保通風、照明及其它附屬設施完好。轎廂、井道保持清潔。電梯運行、養護記錄完備。編制電梯應急預案，規定應急處理人員抵達現場時限，及時、正確、有效處理電梯困人等故障，電梯管理人員必須持證上崗。嚴格執行《特種設備安全監察條例》、《深圳市電梯維修保養安全管理規定》等有關規定，電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。禁止工作時間保養。

·  給、排水設備：保證給、排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔，定期對排水管、溝、集水坑進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統通暢；及時發現并解決故障，零修合格率 100%   。

·  中央空調系統：建立空調系統運行管理制度和安全操作規程，保證空調系統安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重滴漏水現象；制定科學合理的經濟運行和節能降耗措施；定期對冷凍水、冷卻水系統進行殺菌滅藻處理及除浮銹、除油化學清洗；定期檢修養護空調設備，定期清洗過濾網，保證空調設備、設施處于良好狀態；空調系統出現運行故障后，維修人員應及時到達現場維修，并做好記錄，零修合格率  100%  。

·  照明系統（含室外燈光）：外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好率、維修更換及時率 100%  ，無蚊蟲、蜘蛛網、積塵等。

·  采購單位每月至少抽查 3  項次，抽查時每發現一項不合格扣 200  元；停水、停電、停空調不能預先通知扣 1000 元；專業人員不符合持證上崗條件每發現一宗扣 500   元。

（三）      安全管理

·  簽訂物業服務合同時須一并簽訂消防安全管理責任書，服從采購單位辦公室的監督管理，并接受相關部門的指導。

物業服務單位進場時必須將消防維保正式生效分包合同報采購單位備案。未及時委托專業維保的、除扣除該時段物業管理維保費用外、還將按相關法律、法規處理。

·  實行24小時安全管理制度，人防、物防、技防相結合，監控、巡視、值班相配合，確保無漏崗、脫崗、睡崗等失職現象。

·  全體員工都須具有相應的消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；消防控制室值班人員必須持證上崗。

·  保障疏散通道、安全出口、消防通道暢通。

·  對危及物業使用安全和事故易發區域及時設置警示標志，并采取切實可行的安全防措施。

·  有針對性的提供突發事件的應急保障服務，編制完善的火災、盜竊、妨礙公務等突發事件應急預案，做到預案完備、制度健全；措施得力、操作熟練；管理規范、處理及時。

·  確保管理區域無火災、刑事案件、交通事故等事故發生。

·  管理區域出入口及外圍無聚眾滋事、阻塞交通、違規叫賣等現象。

·  確保安全的工作環境；做好安全防范和日常巡視工作，及時發現和處理各種安全隱患。

·  有重大活動、重要會議、重賓接待時，須按要求適當增加安全保障人員。

·  采購單位每月至少抽查 3  項次，抽查時每發現一項不合格扣  200  元；消防控制室值班人員不符合持證上崗條件每人扣  100  元；每發生一起安全責任事故扣 10000   元，并按規定追究相關責任必要時終止服務合同。

（四）      交通、車輛管理

·  道路通暢，路面相關設施完整，交通標識規范完好。

·  停車場管理制度完善，人員配備合理，無亂停亂放和阻塞現象。

·  必要時并根據采購單位要求對出入物業的物品、人員、車輛進行檢查。

·  采購單位每月抽查  2  次，每發現一項不合格扣 100   元；因中標人責任發生車輛丟損的每發生一起扣 2000   元，并按規定追究相關責任。

（五）      清潔保潔管理

·  建立環境衛生管理制度并認真落實，環衛設施設置合理、完備，垃圾日清，保潔工作滿足政府辦公環境和外來人員流量大的特點要求。

·  建筑外墻、屋面、室外場地、道路、地下室等保持清潔無積塵，無紙屑、樹葉、煙頭等雜物。

·  辦公室、會議室、設備間、功能房、井道、樓梯、走道、大堂、室內公共區域及開水間、衛生間的地面、頂面清潔無塵，無蜘蛛網，無積水；室內設施表面、門窗等無灰塵；定期消殺；大堂、室內主要通道地面無塵印。

·   機房樓區域：機房內、UPS間、陽臺、氣瓶間每周至少兩次對地面、墻面清潔，機柜、空調機外殼表面無灰塵。

·  大理石、花崗巖及電梯轎箱表面定期打蠟養護；會議室、接待室和其它功能室等定期清洗、擦拭，隨時保潔，確保隨時可以使用。

·  室內外金屬護欄、把手和電梯轎廂定期擦拭保養，確保無銹跡、污漬、汗漬。

·  路燈、草坪燈、牌匾、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔，無亂貼亂畫現象。

·  公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無污跡、灰塵；玻璃墻、外墻每年至少清洗  1  次，或根據需要清洗。

·  地下室負一、二層地面和管道、設施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰塵和蜘蛛網。

·  保證所有衛生間（含公共區域）的廁紙、擦手紙、洗手液的配備和擺放。

·  采購單位每月至少抽查 4 項次，抽查時每發現一項不合格扣 100   元。

（六）      綠化養護管理

·  根據植物生長習性、種植環境等因素進行科學養護。包括光照管理、溫度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病蟲害防治等。

·  落實公共綠地、花壇、樹木養護措施，修剪、更換及時，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用現象，綠化達標率  98%      。

·  綠地、花壇、樹叢無雜草、紙屑、枯死樹葉、煙頭等雜物；室內盆栽闊葉植物葉面無灰塵、盆內無紙屑、煙頭。

·  公共區域和會議室擺放花木葉面無灰塵、盆內無紙屑、煙頭。

·  采購單位每月至少抽查  2  項次，抽查時每發現一項不合格扣 100  元。

餐廳區域物業服務

·  餐廳、廚房等區域地面的日常清潔保潔、水電終端、地面、墻（體）面、天花、燈具、門鎖、餐廳隔油池維修養護，以及照明系統、空調系統、送風系統、排風（煙）系統、消防系統、供排水及污水處理系統、貨（電）梯等設備設施的維修養護。

·  除廚房設備外的所有機電設備的日常維護。

·  重要接待及活動時相關的物業服務。

﹡維持好現場秩序及人員的引導。

﹡做好接待及活動區域的環境衛生實施循環保潔工作，并及時補充紙巾、洗手液等清潔衛生用品。

﹡對周邊衛生間的照明及相關強電井、供電控制箱等進行巡視監護，預防或應急處理意外供電線路短路故障，確保供配電、傳菜直梯、空調、給排水等系統的正常運行。

﹡對消防監控系統出現的誤報訊號及時采取有效措施進行復位，防止噪音對現場造成干擾。

·  未達到保障要求造成投訴，經查屬實的，每次扣 200   元。

·   本次招標不包括：廚房專用設備運行維護保養。

（七）      物業檔案資料管理

·  保證物業檔案資料（包括設備維修、改造的檔案資料）的完整性、完好性。